弁護士法人ブレインハート法律事務所

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業者に自宅の新築工事を依頼したのですが、工事途中で欠陥があることが判明しました。業者に対して抗議したのですが、業者は抗議を受け入れずに工事を続けています。どうすれば良いでしょうか。

1 基本的な考え方

業者には、原則として、欠陥のない建物を完成させる義務があるので、あなたは、業者に対して、相当の期間を定めて欠陥の補修を催告することができますし、業者がそれを履行しないときは、業者の債務不履行(契約違反)を理由として、請負契約を解除することができます。あなたが請負契約を解除した場合であっても、あなたは、欠陥のない既施工部分の報酬を業者に支払わなければならない場合がありますが、解除したことによって生じた損害の賠償を業者に求めることもできます。

2 「欠陥」について

よく問題になるのが、「欠陥」の内容です。欠陥の内容を大きく分けると、「法令、契約書、設計図等に明らかに違反している工事」と「法令、契約書、設計図等に違反しているとは直ちにいえないような欠陥」に分類できるものと考えられます。後者は、「塗装にむらがある」「床にペンキをこぼしたような痕跡がある」「材木の切り方が雑である」など、業者の技術的な問題の場合などです(他にも、契約書等が存在しない又は簡易なものしか存在せず、工事内容の細部に関する合意が不明確で、約束違反かどうかを客観的に判定することが困難な場合があります。)。

前者については、1のような基本的な考え方に従った処理が可能な類型であると言えますが、後者については、そもそも「欠陥か否か」が争われる可能性があります。「むらがあるか否か」や「雑か否か」など、人によって評価が分かれるような問題が含まれていることもありますし、契約書等が不明確で約束違反(欠陥)かどうかよくわからない場合もありますので、後者の場合、「欠陥」自体を明確にすることが容易でない場合が多いと思われます。

「法令、契約書、設計図等に明らかに違反している工事」か否かを一般の注文者が判断することは困難ですから、それを判断するために、第三者の建築士事務所に工事監理業務だけを依頼することも考えられます(別途費用がかかるのが通常です。)。

「法令、契約書、設計図に違反しているとは直ちにいえないような欠陥」については、後で、何らかの法的権利を行使することが困難になる可能性がありますので、とにかく、早い段階で、問題点が明確になるような書面を作成する必要があります。この点についても、第三者の建築士事務所に工事管理業務を依頼することで、中立な立場から適正な工事になるよう尽力してもらえる可能性があります。

3 「工事途中」について

1のとおり、工事途中の欠陥の場合、請負契約を解除できる場合がありますが、工事途中でない、すなわち、工事が完成した場合は、請負契約を解除できない可能性があります。民法635条に「仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。」との定めがあり、この条文は「仕事が完成」した場合の規定とされているからです。

質問のケースで、欠陥に関する話し合いを業者と行っている間に、「仕事が完成」してしまったという場合は、契約を解除することができず、瑕疵担保の問題として考えなければならなくなる可能性もあります。欠陥がある住宅を作ることは「仕事の完成」と言えないのではないか、との疑問が生じるかもしれませんが、一般的に、工事が予定されていた最後の工程まで一応終了した場合には、欠陥があったとしても、一応仕事が完成したと扱われることが多いと思われます。

4 工事途中での解除について

民法上、請負契約を解除する場合の遡及に関する規定がないことなどから、請負契約が解除された場合、契約当事者は原状回復義務を負うのが原則であるとされています。つまり、例えば、更地に住宅を建てる契約の途中でその契約が解除された場合、業者は、建築途中の建物を壊して更地に戻したうえで、その土地を注文者に返還する義務を負うということです。

しかし、ケースによっては、上記のような解除が制限される場合があるので注意が必要です。つまり、建築工事において、工事内容が可分であり、かつ当事者が既施工部分の給付について利益を有するときは、特段の事情がない限り、既施工部分に関する契約を解除することはできません。どのような場合に解除が制限されるのかということは、様々な事情を考慮して判断されることになるので、ケースバイケースと言わざるをえません。

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